社區住戶規約的效力 (一)

❤️社區住戶規約效力 (一)
Q：社區可以訂定規約禁止住戶家中廚房擴建? 或限制建材種類?

 

💙公寓大廈管理條例第23條規定：

有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
四、違反義務之處理方式。
五、財務運作之監督規定。
六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。
七、糾紛之協調程序。

 

💜參考法院見解：（台灣高等法院107年度上字第783號民事判決要旨）

(一) 法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。而公寓大廈管理條例第5 條、第23條固規定區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，且有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法律另有規定外，得以規約定之；然規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不得違反比例原則甚明。
(二) 且區分所有權人如認就其專有部分有進行室內裝修之必要，本得依建築法第77條之2 及室內裝修管理辦法等相關規定申請審查許可後，遵守政府有關消防、衛生安全等法規為之；況系爭大廈之區分所有權人亦可能基於自身生活起居而需增設廚房或具相同功能之設施，系爭決議僅為避免區分所有權人或承租人經營特定行業，即不問適法與否，一律禁止增設廚房或類此設施，採取之手段顯已超越達成目的必要之程度，而逾越法律規定不得限制專有部分之使用收益範疇，對人民財產權造成不合理之侵害，即已違反憲法保障人民財產權之意旨，而違反國家社會之一般利益。從而，被上訴人主張系爭決議違反民法第765 條及公共秩序而無效，應屬可採。

 

💚簡析

參考案例：台北市內湖區一棟商辦大樓，某層樓的房東把房子租給長照中心跟產後之家，其他住戶召開區權人會議，會議中作成決議承租人不得產生醫療廢棄物及增設廚房。該房東則提起民事訴訟主張該決議無效。法院第一、二審都判決管委會敗訴，理由略以承租人如果能夠合法變更使用執照，也符合室內裝修規定，則區權人會議決議一律禁止擴建廚房，又合理未說明禁止的理由，因此該決議違反「公共秩序」而無效。

 

資料整理：蘇得鳴律師

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